2017年12月22-23日，由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十四屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"回歸與重構(gòu)：商辦地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展之路"，來自地產(chǎn)界、金融界、學術(shù)界及互聯(lián)網(wǎng)界專家、政商學屆精英及新聞媒體超過600位嘉賓出席。
高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理李杰對中國寫字樓市場進行了回顧與展望，與現(xiàn)場嘉賓重點交流了三個問題：中國宏觀經(jīng)濟將會怎么驅(qū)動房地產(chǎn)的發(fā)展，全國主要城市寫字樓市場的狀況，當下市場比較流行的熱點話題。
以下是李杰演講實錄：
各位朋友大家下午好！我是來自高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理李杰，今天很高興在這里見到這么多新老朋友。我很榮幸代表高力國際與大家分享中國寫字樓市場的回顧與展望。
從1991年加入到房地產(chǎn)行業(yè)到今天26年時間，我一直沒有離開過這個市場、沒有離開過這個產(chǎn)業(yè)。在全球很多重要城市生活、工作、學習過，尤其在最近十年，在上海、武漢、北京工作，所以讓我有了很好的全局視野去了解中國不同層級城市的寫字樓特征和發(fā)展驅(qū)動力。
今天我想代表高力國際和大家溝通三個議題，一個是中國宏觀經(jīng)濟將會怎么驅(qū)動房地產(chǎn)的發(fā)展。第二是全國主要城市寫字樓市場的狀況。第三是談一下有哪些熱點話題比較流行。
宏觀經(jīng)濟是驅(qū)動整個房地產(chǎn)界發(fā)展的支柱，尤其對寫字樓市場來說，從宏觀經(jīng)濟整體GDP水平到第三產(chǎn)業(yè)GDP水平，都是和寫字樓的租賃、銷售直接呈正向相關(guān)性。我們回顧一下2016年全國GDP達到74.4萬億，增幅是6.7%，第三產(chǎn)業(yè)增幅達到7.8%，而第三產(chǎn)業(yè)增加值占到整個生產(chǎn)總值的51%，突破了整個半壁江山。
我們再來細分一下，把它分成一線城市和二線城市來梳理。一線城市中，北上廣深的GDP增幅都在6.7%到9.0%，北京是6.7%，因為基數(shù)非常大，深圳是9.0%。這四個城市中，第三產(chǎn)業(yè)增加值的增幅也是明顯高于整個生產(chǎn)總值的增幅的。這個差距從0.4%到2.7%，上海三產(chǎn)增幅比全部GDP增幅更明顯，達到2.7%。
接下來看一下二線城市，東北重鎮(zhèn)沈陽，除了這個城市之外，其他所有二線城市都比一線城市更好、更快的GDP增幅，三產(chǎn)的增幅遠遠好于GDP增幅。二線城市中的排頭兵就是杭州，GDP增幅和第三產(chǎn)業(yè)增幅都是排在整個二線城市榜首。
說到宏觀經(jīng)濟，我們也不妨回顧一下整個寫字樓的投資總額的變化。在2009年到2013年，由于四萬億的刺激，寫字樓投資總額不斷高速飛升，年均增幅超過30%，達到40%，而這些年逐漸回落，回落到比較穩(wěn)健的水平。去年全國寫字樓投資總額是6533億元，在其中北京和上海都是690多億元，幾乎是10.7%的比例。我們可以看到，在未來三到五年，整個寫字樓市場的投資額會維持在穩(wěn)健的但是單個數(shù)據(jù)的增長。
前兩天我和遠洋集團領導見面的時候，遠洋集團領導說，李杰你有25年黨齡，你有沒有好好研究過十九大？我說我們高力國際詳細深刻的研究了十九大。接下來我要給大家分享三張PPT，就是專門講述十九大對于寫字樓市場的影響。
十九大報告里面講到三個議題是跟我們寫字樓市場發(fā)展非常息息相關(guān)的。第一，要重點發(fā)展實體經(jīng)濟。做過寫字樓的都知道實體經(jīng)濟的成長是寫字樓的命脈、是寫字樓的基礎。第二，十九大報告中提到，要加速發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，現(xiàn)代服務業(yè)是以人為本的產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代服務業(yè)在整個辦公樓市場中是主要的租戶，對租金的承受能力會比較高。第三，要建立外資進入中國的準入條件，同時對外資企業(yè)要一視同仁。大家可能知道五年前，外資企業(yè)在整個寫字樓租賃市場中是主力軍，經(jīng)常達到70%、80%的市場份額，而今天它已經(jīng)被國內(nèi)市場所取代。國內(nèi)企業(yè)租戶對高品質(zhì)的面積更大的租戶需求來得更強，而在這樣的十九大的精神指引下，也許我們所有的租戶、租賃人員能夠迎來又一次外資企業(yè)進入中國的高潮。
再看一下在十九大中提出來要盡快的加速建設先進制造業(yè)，同時把互聯(lián)網(wǎng)、高科技、人工智能與實體經(jīng)濟深度融合，這意味著我們未來一些高科技虛擬經(jīng)濟、還有雙創(chuàng)企業(yè)都需要辦公樓。你們未來面對的是規(guī)模從小到大不等面積的組合。
十九大中也提到了，三大國際戰(zhàn)略是："一帶一路"、京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟帶。京津冀協(xié)同發(fā)展，大家在京津冀生活過的，我在長三角生活了12年，在珠三角生活了11年，我明白感覺到經(jīng)濟的發(fā)展是割裂的，每個城市之間是脫離的，不像長三角、珠三角發(fā)展那么有序。未來我們的發(fā)展將會通過一河、雙城、三軸、四區(qū)來連續(xù)開發(fā)、有序的開發(fā)。說到長江重油城市經(jīng)濟帶，是覆蓋整個11個省市的戰(zhàn)略經(jīng)濟帶，目前人口和GDP總值都超過全國的40%。而中央政府要著力將長江經(jīng)濟帶打造成全世界最有影響力的內(nèi)核經(jīng)濟帶。
下面來看一下主要城市寫字樓。現(xiàn)在有很多從外地來的朋友們，我待會兒會分享11個城市的需求、供應、市場指標和未來預測的值。
來看一下左手邊第一幅圖，是一線城市的供應和空置率的水平，一線城市的北上廣深，只有北京、上海的市場存量超過600萬平方米，而廣州和深圳的存量是400到500萬平方米，深圳是空置率最高的，達到17%，北京和廣州的市場空置率只有8.7%到8.9%左右，相對是比較健康的。
右手邊第二幅圖，租金，租金排序是北京、上海、深圳、廣州，北京租金今天是在330元左右，上海是310元，深圳是230元，廣州是170元。
再看一下二線城市，二線城市除了杭州和武漢之外，杭州和武漢都已經(jīng)突破200萬平方米的存量，其他城市都是在100萬到200萬之間。如果看空置率的話，沈陽、天津、成都、武漢都已經(jīng)遠遠超過30%，而只有南京是在11%左右，是相對比較健康的水平。再看一下租金，通過這些租金線大家可以看到，在這些重點二線城市中，南京、杭州租金比較高，是在130元/平米/月，和北京的330除一下的話，是40%。特別巧的是南京、杭州的GDP總額和第三產(chǎn)業(yè)增加值也是北京的30%到40%左右，我們還沒有做過大量城市的回歸分析，但是我們覺得這是無獨有偶的巧合。
具體是哪些租戶在極大吸納面積呢？在一線城市是這四大類租戶，金融業(yè)、專業(yè)服務業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)高科技業(yè)、房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)。但是二線城市稍稍有些不同，因為二線城市人力資源不足以支撐專業(yè)服務業(yè)的快速發(fā)展，因此二線城市中專業(yè)服務業(yè)并不是特別強勁的需求來源。金融、科技互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)相關(guān)的是主要的收入來源，也是你們進入這些城市去抓的租戶。
如果把目光投到紐約、倫敦，除了傳統(tǒng)的金融行業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)的租賃面積比較大之外，在2017年上半年的最新數(shù)據(jù)顯示，高科技和傳媒吸納很大面積，以英國倫敦金融街為例，今年上半年傳媒業(yè)和高科技業(yè)吸納面積是新增面積的34%，甚至遠遠超過金融和現(xiàn)代服務業(yè)。因此我們可以給大家提出一個建議是，在一些一線城市，北上廣深，也許未來高科技和傳媒業(yè)是需要咱們?nèi)ププ∽饨鸬淖鈶魜碓础?/P>
接下來給大家三個排名。第一個排名是存量排名。今天我們存量排名是北京、上海、廣州、深圳，這是一線城市排名。但是在三年之后，截止到2020年，這個排名可能會發(fā)生變化，因為未來三年中，深圳會出現(xiàn)400萬平方米新增供應量，幾乎是今天存量的91%，翻了一倍。主要新增增量在深圳的前海和后海區(qū)域。廣州有超過300萬平米的新增供應量出來，主要集中在廣州的琶洲地區(qū)。北京有將近200萬平米的新增供應量，是在國貿(mào)對面的地方。上海未來三年供應非常有節(jié)制，只有130萬平米左右。
再看一下二線城市總存量排序是：杭州、武漢、成都、蘇州、天津、沈陽、南京。未來我們可以看到很多城市會有層出不窮的新增供應量面世。
看一下新增供應量對租金的影響會怎么樣。這是租金排序，一線城市排序是：北京、上海、深圳、廣州。北京是330元，上海是310元，深圳是230元，廣州是170元。
看一下二線城市排序，南京、杭州、武漢、天津、成都、沈陽、蘇州。二線城市中杭州和南京租金最高，達到130元平均租金。在所有城市中只有杭州和蘇州深色的部分是長于淺色部分的，代表只有這兩個城市在未來三年可能會出現(xiàn)租金的微幅增長。而其他所有城市從一線到二線城市都會出現(xiàn)租金回調(diào)的趨勢。
第三個排名是空置率排名，一線城市排序是：北京、廣州、上海、深圳。未來三年時間內(nèi)，上海是一線城市中總為健康的城市。
二線城市空置率排名，從低到高是：南京、杭州、蘇州、武漢、成都、天津、沈陽。但是在未來也會發(fā)生巨大變化，由于經(jīng)濟的發(fā)展，由于供應量的上升，最高值在成都，會突破50%的空置率。沈陽也會接近50%，而南京、武漢、天津會到40%的空置率。二線城市中最為健康的城市是杭州和蘇州。
關(guān)于辦公樓我想分享四個話題。第一，多中心發(fā)展趨勢。
2010年我在上海的時候，我就觀察到上海已經(jīng)從兩個中心逐漸往外擴散成多個中心。北京也一樣。原因有三個方面。第一，主要城市的軌道交通系統(tǒng)發(fā)展非常迅猛，北京、上海今天的地鐵里程數(shù)已經(jīng)排在全球第一、第二位。第二，每個區(qū)政府都要打造自己的商務區(qū)，要建設樓宇經(jīng)濟。第三，各種企業(yè)層出不窮，他們對辦公樓空間、成本都有不同要求，因此就導致了由中心向外面擴散幾面開發(fā)的布局。今天這樣的多中心格局在成都、武漢的復制過程中，成都從傳統(tǒng)的春熙路逐漸向南部新城擴展，在武漢從傳統(tǒng)的項目區(qū)比如新天地區(qū)域主要擴展到制造業(yè)集聚區(qū)。
第二個熱點話題，舊改趨勢。很多原因，很多一線城市和幾個主要二線城市對商業(yè)地產(chǎn)的供應是限制的，比如在北京，很早之前五環(huán)以內(nèi)已經(jīng)不再審批、不再供應任何商業(yè)用地了。還有現(xiàn)在零售業(yè)態(tài)的百貨業(yè)態(tài)受到打壓非常大，因此零售也會出現(xiàn)改變的格局。另外是酒店，長達15年、20年，把酒店改成寫字樓，有更好的投資回報。
在北京盈科中心，7.5萬平米的項目，就是由零售改的辦公樓，非常成功。上海亨通廣場對面的五星酒店正在通過四層改三層的格局，改成辦公樓，明年年底面市，我們也很期待它再次展現(xiàn)出活力。
另外是聯(lián)合辦公的擴張。聯(lián)合辦公對很多業(yè)主來說是很好的利好，因為聯(lián)合辦公會租賃很大的面積，同時讓你的租戶組合更加靈活。另外，聯(lián)合辦公是完全呼應了中國從中央政府到地方政府的雙創(chuàng)的號召。
我們知道Wework已經(jīng)進入中國，正在和我們的老客戶遠洋集團展開合作。
人工智能是一個我們繞不開的話題，繞不開是因為我們自己的職業(yè)可能會被人工智能所影響，甚至所取代。還有一點是，人工智能對整個房地產(chǎn)的格局也會產(chǎn)生巨大影響。人工智能并不是指它的機器人這個單體的概念，更多是通過一些程序、通過一些感應探頭、通過物聯(lián)網(wǎng)，讓我們的生活和工作更加便利、更加快速。
您右手邊這幅圖是來自荷蘭阿姆斯特丹的The Edge項目，這個樓里面布置了超過2.8萬個探頭，通過這些探頭把所有數(shù)據(jù)傳輸?shù)街锌叵到y(tǒng)，減少打量了人力成本，讓工作變得更加高效。
我的演講中有非常多的數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)將通過高力國際的新聞平臺進行發(fā)布，如果大家有興趣的話，可以拿起手機掃描右上方的二維碼。
十九大精神給我們辦公樓領域帶來了非常好的利好消息，因為實體經(jīng)濟、現(xiàn)代服務業(yè)都會促進對寫字樓的吸收，這是所有辦公樓從業(yè)人員難得的一次機會。
在2018年新年來臨之際，我代表高力國際祝愿各位朋友新年快樂、家庭幸福。謝謝大家！
來源：房訊網(wǎng)